Рассчитать ипотеку — платёж, переплата и досрочное погашение

Рассчитать ипотеку можно по формуле аннуитетного платежа: платёж = сумма кредита × месячная ставка × (1 + месячная ставка)^число месяцев / ((1 + месячная ставка)^число месяцев − 1). Пример: кредит 4 000 000 ₽ на 20 лет под условные 12 % годовых — платёж 44 043,45 ₽ в месяц, переплата около 6,57 млн ₽. Точный график даёт банк в договоре, а свой расчёт — это ориентир и способ его проверить.

В Slidy можно открыть готовый шаблон таблицы «Калькулятор ипотеки», подставить свои сумму, ставку и срок и выгрузить расчёт в Excel.

Обычно ипотеку выдают с аннуитетным платежом: он одинаковый весь срок кредита.

A = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

• A — ежемесячный платёж.
• P — сумма кредита.
• r — месячная ставка: годовая процентная ставка / 12 / 100.
• n — срок в месяцах.

В Excel то же самое считает функция: =ПЛТ(ставка/12; срок_в_месяцах; −сумма_кредита). Ставку в ячейке записывают в процентах (12 %) или в долях (0,12). Если записать просто 12, функция выдаст платёж около 4 млн ₽ — примерно в 90 раз больше верного.

Какие цифры нужны для расчёта

Из цены жилья и взноса получается сумма кредита, дальше нужны ставка и срок. Всего вводных четыре: стоимость недвижимости, первоначальный взнос, годовая ставка и срок. Ставку берите из предложения или договора своего банка.

Из чего складывается переплата

Переплата = сумма всех платежей − сумма кредита, то есть проценты по кредиту за весь срок. Проценты каждый месяц начисляются на остаток долга: остаток × месячная ставка. Поэтому в начале платёж почти целиком уходит в проценты. В нашем примере из 44 043,45 ₽ первого платежа 40 000 ₽ — проценты и только 4 043,45 ₽ — основной долг. Страховку, оценку и комиссии формула не учитывает — их считают отдельно.

Чем отличается дифференцированный платёж

Основной долг гасится равными долями (P / n), проценты — на остаток, поэтому платёж каждый месяц становится меньше. На тех же цифрах первый платёж — 56 666,67 ₽, а переплата — 4 820 000 ₽ против ≈ 6,57 млн ₽ при аннуитете. Вид платежа задаёт банк.

Цифры условные, ставка условная — это не предложение банка. Посчитано по формуле аннуитета, проверяет редакция.

Вводные: квартира 5 000 000 ₽, первоначальный взнос 1 000 000 ₽ (20 %), кредит P = 4 000 000 ₽, ставка 12 % годовых (r = 0,01), срок 20 лет (n = 240).

1. (1 + 0,01)^240 ≈ 10,8926.
2. A = 4 000 000 × 0,01 × 10,8926 / 9,8926 = 44 043,45 ₽.
3. Все платежи: 44 043,45 × 240 = 10 570 428 ₽, переплата — 6 570 428 ₽. По графику выходит на несколько рублей меньше: последний платёж корректирующий — 44 038,85 ₽.

Первые строки графика платежей:

В Slidy можно подставить в шаблон «Калькулятор ипотеки» свои цифры — сумму, ставку, срок и досрочные платежи — и получить платёж, проценты за весь срок (это и есть переплата) и таблицу для Excel.

Как рассчитать ипотеку на квартиру с первоначальным взносом

Взнос вычитают из цены: в формулу идёт только сумма кредита. На той же квартире:

Минимальный взнос зависит от банка и программы.

Как срок меняет платёж и переплату

Те же 4 000 000 ₽ под условные 12 % при разном сроке кредита:

• 15 лет — платёж 48 006,72 ₽, переплата ≈ 4,64 млн ₽;
• 20 лет — 44 043,45 ₽ и ≈ 6,57 млн ₽;
• 25 лет — 42 128,97 ₽ и ≈ 8,64 млн ₽.

Лишние 5 лет снижают платёж меньше чем на 2 000 ₽, а переплату увеличивают примерно на 2 млн ₽.

По процентам выгоднее сократить срок, по ежемесячной нагрузке — уменьшить платёж. При взносе 500 000 ₽ сокращение срока экономит 2,78 млн ₽ на процентах, уменьшение платежа — 0,77 млн ₽.

Если внести досрочный взнос в дату очередного платежа, он целиком уменьшает основной долг, и проценты дальше считаются с меньшего остатка. Если в другой день, банк сначала удержит проценты за прошедшие дни, а остальное пойдёт в основной долг (ч. 6 ст. 11 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»).

О взносе нужно уведомить банк не меньше чем за 30 календарных дней, если договор не устанавливает более короткий срок (ч. 4 ст. 11).уточняется: эксперт: сверить

По процентам выгоднее сокращение срока, по ежемесячной нагрузке — уменьшение платежа. Решение за вами.

Почему сокращение срока экономит больше

Платёж остаётся прежним, поэтому долг убывает быстрее и проценты начисляются меньше месяцев: в примере кредит закрывается за 166 месяцев вместо 240. При уменьшении платежа срок тот же, долг убывает медленнее — экономия в 3,6 раза меньше.

Когда разница между вариантами исчезает

Если после уменьшения платежа продолжать вносить прежнюю сумму, а разницу — снова досрочно, итог почти совпадёт с сокращением срока. При этом обязательный платёж по договору останется ниже. И чем раньше досрочный взнос, тем больше экономия: проценты считаются с остатка. Порядок подачи заявления и дату списания смотрите в своём договоре.

В своей таблице видны формулы, досрочные взносы можно вписать в нужные месяцы и сверить каждую строку с графиком платежей банка.

1. Заведите ячейки вводных: сумма кредита, ставка, срок.
2. Платёж: =ПЛТ(ставка/12; срок; −сумма).
3. Строки графика платежей: проценты = остаток × ставка/12, основной долг = платёж − проценты, затем новый остаток. Функции ПРПЛТ и ОСПЛТ дают те же цифры с точностью до копеек, но только без досрочных взносов: они считают по исходному графику.
4. Столбец «досрочно» — его вычитают из остатка.
5. Итог — проценты по кредиту за весь срок, это сумма столбца процентов.

Проверка: на цифрах примера ПЛТ должна дать 44 043,45.

Почему свой расчёт расходится с графиком банка

Формула считает равными месяцами, а банк — по фактическому числу дней в периоде. Поэтому платежи и распределение между процентами и основным долгом могут немного отличаться. Копейки от округления банк обычно собирает в последнем платеже. Если разница заметно больше, сверьте ставку, дату выдачи и включённые в платёж услуги и задайте вопрос банку.

Статья и таблица не подбирают банк и программу и не отвечают на вопрос «брать ли ипотеку». Одобренная ставка и сумма известны только из решения банка.

Возьмите свои цену, первоначальный взнос, ставку и срок — получите платёж и переплату, добавьте досрочные взносы и сохраните таблицу.